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부동산 계약 및 계약 후에도 꼭 알아두어야 하는 기본적인 부동산 용어입니다.
1. 깡통전세
담보 대출과 전세 보증금이 매매가를 웃도는 전세 형태를 비유하는 말로써 주택 가격 대비 전세보증금이 과도하게 높은 것을 의미합니다.
ex) 임대인이 전세금을 3억에 계약했으나 부동산 시장의 악화로 인하여 전셋값이 시세 2억 원으로 떨어지게 되면 다음 세입자에게 보증금을 받아서 돌려줄 수 있지만 금액이 2억 원에서 남은 1억 원은 임대인이 메꿔야 하는 상황이므로 임대인이 여윳돈이 없이 집을 구매했다면 결국 보증금을 돌려주지 못하게 되는 깡통 전세가 피해가 발생하게 됩니다.
2. 근저당 및 저당권(근저당권)
근저당 - 미래 가치를 더한 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 것으로 집을 담보로 현재 집의 가치보다 더 높게 대출을 받는 것.
저당권 - 채권자가 채권의 담보로 부동산에 대해 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를 의미함.
저당권이나 근저당이 높게 잡혀있는 경우 집주인이 채무를 갚을 능력이 안된다면 집이 경매에 들어갔을 때, 채권자가 우선변제를 받을 수 있게 되며, 이럴 경우 세입자는 보증금을 받을 확률이 낮아지므로 사전에 근저당 및 저당권 설정 여부를 확인해야 합니다.
3. 전입신고 & 확정일자
전입신고 - 거주지를 이동한 경우 전입한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지 관할기관에 전입사실을 신고하는 행위
확정일자 - 임대차 계약에 대해 법적 증거력을 가지는 법률상의 날짜로서 해당 날짜 이후부터 법의 보호를 받을 수 있습니다. 최근에는 행정복지센터를 방문하지 않고도 정부 24 사이트에서 온라인 전입신고가 가능하며, 확정일자 또한 인터넷등기소에서 받을 수 있습니다.
참고로 확정일자는 큰 이변이 없는 한 계약당일에 꼭 신청하시는 걸 추천드립니다. 확정일자는 신청 후 하루 뒤 부터 효력이 발생이 됩니다. 또한, 계약서 작성시 특약으로 당일 대출또는 기타 계약하시는 곳의 부동산을 담보로 하는 계약등은 하지 않겠다라고 써달라고 하시고 계약서에 도장을 받아놓으시는 것도 한가지 방법이시기 합니다. 누구도 다른이의 자산을 지켜주지 않습니다. 내 자산은 내가 지키는 것!
4. 대항력 & 우선변제권
대항력 - 임차인이 임차주택의 양수인 등 제삼자에게 임대차계약 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘
우선변제권 - 임차주택이 경매에 넘어가게 될 경우 낙찰된 금액을 제삼자보다 먼저 받을 수 있는 권리.
전입신고를 하고, 확정일자를 받아 놓은 임차인은 대형력이 있어 주택 소유자 변경 후에도 계속 거주하며, 주택이 경매에 넘어갔을 때에도 우선변제권 덕분에 보증금을 바로 돌려받을 수 있습니다.
5. 소액임차인 최우선변제권
보증금이 일정 금액보다 적은 경우 임차인이 선순위권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리입니다.
소액임차인의 최우선변제권 요건을 충족하는 임차인은 주택이 경매에 넘어갔을 때에도 은행과 임대인의 체납 세금보다 먼저 보증금을 돌려받게 됩니다.